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太阳城说法”实录

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更新时间:2015-06-23 10:17    浏览数:1028 次    【 打印 】   【 关闭 】

  主持人张亚(法制日副总编):感谢两位太阳城的真知灼见,下面进入在线咨询,主要内容主要围绕房地产买卖、房地产动拆迁、物业管理等与产权相关的话题,欢迎广大网友参与。

  网友买房者问:我们都知道购房、购楼需要看五证,如果五证不全,开发商应该承担什么责任?

  王建文:这个问题有四点,审查五证的时候,我注意如下几点,第一,核件的真实性,这个核实可以向的相关网站核实。要查验你的买的开发商是否在这个证件领域里,同时需要注意各个证件中有没有特别的注释与说明。第二,开发项目如果没有建设用地规划许可证,建设工程许可证,建筑工程施工许可证,如果没有这些证,可以要求停工。第三,有些项目五证当中缺少国有土地使用证,这是一种什么情况呢?因为国有土地使用证未办理完毕,而开发商急于销售,可以找部门开具说明,针对这种情况,作为买房人无法确定这个房的土地情况,可以让开发商与签订的土地出让合同。第四,五证最后一个证件就是预售许可证,像市最近开始颁布实施《市城市房地产转让管理办法》当中进一步明确发放绿色许可证的条件,根据这个条件,只要求买房人买房的时候只看预售许可证,对于五证不全,目前最高审理商品房买卖合同的当中,未取得商品房预售合同说明,应当认定无效。司释还注明,在起诉以前取得了预售许可证明是有效的。

  主持人张亚(法制日副总编):谢谢王建文太阳城的解答。

  网友:什么是公用建筑面积和分摊公用建筑面积,公用建筑面积的分摊原则是什么?

  李庆保:关于公共建筑面积关键由两部分组成,第一部分,一个电梯井、楼梯间、垃圾道、配电室,公共门厅和过道,地下室、值班经纬室,以及其他功能为整栋建设的公共用房和管理用房建筑面积,二是套单元与公共建筑空间之间的分割墙,以及外墙,包括三墙,可分摊的公共面积是指与商品房在同一栋楼为本楼提供公共服务的建筑面积。公用面积分摊原则是:一,房屋公共面积分摊以栋为单位,公共建筑面积仅限于本栋的建筑面积,与本栋不相连的公共建筑,例如配电室,不能分摊到本栋内。公共建筑面积分摊后,不划分用户摊得面积的具体部位,公共建筑面积部位已经分摊,任何人不得侵占或者改变其原始设计的使用功能。四,商品房按套或者单元出售,商品房的建筑面积即为购房者所购买的套内或者单元内建筑面积,以下称套内建筑面积,与应分摊的公共建筑面积之和。

  网友探子问:对于公用建筑面积部位的建设与使用,购房人有情权?

  王建文:应当是有知情权的,无论从国家的法规、规章还是建设部颁布的商品房合同文本里面,都要求在买卖合同当中,要注明公摊面积的部位和面积,包括使用说明等等,市实行按套内建筑面积销售后,仍然要注明住房面积和公摊面积。

  网友口袋空了问:整栋楼的哪些公用面积可以分摊,哪些建筑面积不应分摊?

  李庆保:就公用建筑面积以下有两部分组成,第一部分,是电梯井、楼梯间、牢记道、变电室、设备间、值班室、以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积;第二部分,套单元与公用建筑空间之间的分割墙,与本栋房屋不相连的公用建筑,如变电房、水泵房、门卫房等等不得分摊本栋房屋内,凡以使用空间销售,或者出租的地下室、车棚等,不应计于公用面积的部分。

  网友困惑问:在法律意义上,按套内建筑面积销售会产生哪些风险?购房人该怎么规避?

  王建文:我理解你所说的风险,主要是指面积误差的问题。无论按总建筑面积还是按照套内建筑面积来购房,或者按照其他的方式,比如按套购房,面积误差都是存在的。无论按照何种的计量方式,因为每套房子的总价格不变,计量方式的变化,并不能避免的房子的误差,因此我认为即使改为按照套内建筑面积购房之后,仍然要关注房屋的公摊面积问题。

  网友不花钱问:物业管理用房的分摊有什么?

  李庆保:公用建筑面积分摊原则主要是以栋为单位,例如根据市商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊暂行,商品房公用面积的分摊以栋为单位,分摊的公共建筑面积为本栋公用建筑面积,与本栋不相连的面积不得分到本栋房屋内。为多栋的值班室,用房不计入公摊面积。如果值班警卫室、物业管理用房是为某一栋楼服务的,可以表示为可公用的面积。

  网友HOUSE问:我现有一套商品房,已抵押银行按揭贷款,如果发生房屋拆迁,选择安置房方式,可不可以直接转移已抵押银行按揭贷款。

  王建文:一套商品房已经购房了,目前贷款没有还清,如果现在再购置一套拆迁安置房,这应当不行,因为银行在发放贷款前,需对贷款的抵押物进行审查,你的做法等于变更了贷款抵押物,对于银行而言等于是一笔新的贷款业务。你如果不想两套房子同时贷款,只能先提前还清商品房的贷款,同时申请拆迁安置房的抵押贷款。由于拆迁安置房屋的特性比较特殊,银行在这类房屋的贷款上审查比较严格,部分银行甚至对这类房屋不发放住房贷款的。

  网友昨天的人问:我家正在拆迁,有一个阁楼,产权证没有计入,算违章吗?拆迁一共有哪些补偿金额,何时付清,现在还有强制拆迁吗?

  李庆保:首先我们要明确一个违章建筑的概念,所谓违章建筑是指未取得建筑工程规划许可证,或者规范的许可证的的建设,严重影响城市规章的建筑。根据城市房屋拆迁管理条例的第22条,拆除违章建筑的不予补偿。你的情况要具体情况具体对待,拆迁补偿有两种方式,可以实行货币补偿,也可以实屋产权调换,货币补偿作为主要方式,拆迁货币补偿标准确定的基本原则是等价有偿,采取的办法是根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素,以房地产市场评估的办法确定。

  货币补偿的金额具体办法有省、自治区、直辖市、人民制定。对于拆迁安置方式,补偿金的支付办法、期限等民事法律行为,则应由拆迁当事人依法协商解决,如果拆迁人与被拆迁人就补偿安置资金达不成协议,如果地方有相关,依照地方相关执行,强制拆迁还是依法存在的,根据城市房屋拆迁管理办法,应依照被拆迁人或者房屋承租人在裁定、的搬迁期限内未搬迁的,由房屋所在地的市、县人民责令有关部门强制拆迁,或者由房屋拆迁管理部门依法申请强制拆迁。

  网友想要问:现有私有营业用房一处,面临拆迁,去年曾与拆迁公司共同委托评估,但是出评是使用市场比较法得出的价值,被开发公司无理,现拆迁公司为达到压价的目的,单方面委托另一家公司重新评估,该评估公司为了减轻责任出具的房地产股价咨询报告,我想请持人,房地产出价咨询报告与房地产估价报告在评估中存在哪些区别?

  王建文:房地产估价咨询报告与房地产估价报告本身而言,并没有太大的区别,也就是说作为评估机构都需对其内容的真实性、性和性要承担相应的法律责任。我理解你的问题关键在于评估采取的方式问题,根据国务院城市房屋拆迁管理条例第24条,货币补偿的金额根据被拆迁房屋的区位用途、建筑面积等因素,以房地产评估价格确定,因此各地均视各地的具体情况制定拆迁规则。以为例,被拆迁住宅房屋的评估一般是参照基准地价等等进行评估的,但对于房改、危改被拆迁的私有房屋拆迁补偿价按照市场比较法进行评估,市场比较法、成本估价法、假设开发法、收益法等等,请你了解你的房屋所在地的拆迁评估规则,如果对评估结果是有,可以委托评估结构重新进行评估,重新评估的结果如果与原评估结果不一致,由双方协商认定,并按认定结果予以补偿。如果双方协商不成的,一方可以想房屋主管部门申请对评估报告进行复核,并对复核结果进行补偿,复核的结果与原来的复核结果差额超过5%的,由原来的评估机构负责。

  网友问:开发商在交付前几日,临时改变小区的设计,将我所购买的商品房公共用台移位,距离卧室窗口近在咫尺,进而在房屋加设停车位,由此产生的噪音、废气将使我家人生活极其不便,交房在即,请问专家对此应如何应对?

  王建文:如果双方的合同对小区设计的描述详尽,并与现实差距比较大,如果存在上述这些情况,即开发商已经违约,你可以与其协商,或采取相应的法律措施。同时你可以到规划部门查阅该小区的规划设计图,如规划与原设计相符,而开发商擅自改动,你可以想有关部门进行反应,如规划与原设计差距很大,开发商的有关销售行为可能存在欺诈,基于此,你可以寻求法律救济。

  网友着急的人:明天我家做为被拆迁人就得和(拆迁人)签定拆迁协议了,协议中包括补偿标准和办法。其实本协议可以等到明年初签订都可以。出于部分原因,明天就得签订。但是我们比较担心的是:如果现在签定后,明年有新的拆迁政策出台(肯定比现在的政策更能当事人的利益),或者后批拆迁人得到的标准比我们的高。那么我们可以现在的协议吗?或者要求一致补偿!谢谢。

  王建文:如果你根据现行的拆迁政策,签订拆迁补偿协议之后,是不能按照今后新的政策,目前尚未颁布实施的政策,这个涉及到一个法律法规的数据率问题,需要说明的是,今后出台的新政策,对您而言并不必然意味着要比现在的政策更有利。我举两个例子,第一个,国务院在2001年11月1日颁布的城市房屋拆迁管理条例,他废止90年颁布实施的房屋管理条例,按照旧条例,货币安置资金都给了房屋使用人,新条例更多考虑房屋所有陈的利益,这主要与国家的住房制度有关系,市曾经颁布市城市房屋拆迁的有关,对非成套住宅房屋,被拆迁房屋原建筑面积与成套建筑面积换算办法,原建筑面积增加25平方米的,一个房产证不管有几间,就算一套房产,可以在补偿时增加25平方米的建筑面积,对此,市就调整了拆迁补偿的办法,新的政策不一定比老的政策更有利。

  网友后悔的人:我与房地产公司签了认购协议,并交了3万元定金,据了解,当时该公司并没有取得商品房预售许可证,由于地理与我上班的单位太远,交通不便,我现在不想要房,但是公司方说,退房不能退定金,这样合理吗?如果公司现在已办好了售楼许可证,我的定金还可以退吗?

  李庆保:这个问题根据最高关于适应合同法的若干的解释,依照合同法第49条第2款,法律行规,合同应当办理批准手续,或者办理批准登记等才能够生效,在一审法庭辩论终结前,当事人未办事登记等手续的,应当认定该合同不生效,法律行规合同应当办理登记手续,但未登记后生效的当事人,未办理登记手续,不影响合同的效力。合同标的物所有权或者其他物权不能转移。在司法实践中,根据合同法市场交易的立法,在审查合同效力时,尊重当事人的意思,及合同,对合同无效从严掌握。因此你的合同不但成立,而且已经生效,定金无法退回。

  网友问:请问太阳城,房产证的共有人共有份额这一栏,是不是指共有份额为共同共有,是不是每个都分的都相同的,如果房屋拆迁作为共有人之一,是否可以单独与共签组谈判。

  王建文:说三点,根据民法通则第78条,共有财产分为按份共有和共同共有,按份共有的共有人,按照各自的份额对共有财产分享,分担义务,共同公用,共有人对共有财产享有,承担义务。也就是说,共同共有的不用划分财产的比例,如果你和家人在房产证的共有份额一栏当中有明确的分割比例,则属于按份共有,如果没有明确的,就属于共同共有。第二点,共同共有并不意味着每个人分得的份额都是相同的,根据最高关于贯彻执行中华人民国民法通则若干问题的意见,第90条的,没有协议应该根据等分原则处理,并且考虑到共有人对共有财产的贡献大小,适当照顾共有人生产生活的实际需要等情况,但分割夫妻共有财产应该根据婚姻法来确定。第三点,你作为共有人在拆迁时如果想单独与动迁组谈判,最好事先征得其他共有人的同意,或者征求其他共有人的意见,因为根据前面讲到的,共同共有人对共有财产享有共同的,承担共同的义务,在共同共有关系存续期间,部分共有人擅自处分共有财产,一般会认为无效。但是第三人善意有偿取得该财产的,应当第三人的权益,对其他共有人的损失是由擅自处分共有财产的人负责的。

  网友问:我家房屋被拆迁,但是由于房屋部分超出房管证面积,近一年未达成赔偿协议,现在房价飞涨,拆迁给出的价格低于原来的定价,现在该按照哪种价格赔偿呢?

  李庆保:这种情况根据我们国家城市房地产管理法,市城镇房屋所有权暂行办法,房屋所有权证是国家依法房屋所有权的凭证,房屋所有者凭证管理和使用自己的房屋,城市房屋拆迁管理条例第22条,拆迁违章建筑和超过批准期限的临时建筑不予补偿。

  网友问:我家是被拆迁户,开发商在实施拆迁前,并没有取得拆迁地块的国有土地使用权,开发商还需要取得哪些手续?是否必须取得国有土地使用证,有无法律依据,具体有哪些?

  李庆保:首先根据城市房屋拆迁管理条例第6条,拆迁房屋的单位取得房屋拆迁许可证后,方可实施拆迁。第7条同时也,申请领取房屋拆迁许可证的应当向房屋所在地的市、县人民房屋拆迁管理部门提交价格资料。主要是有五项,第一项是建设项目批准文件,第二是建设用地批准许可证,第三项是国有土地使用权批准文件,第四项是拆迁计划和拆迁方案,第五项是办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明。这其中国有土地使用批准文件主要有三种,一种是以划拨方式取得土地使用权的提交建设用地批准书及市人民建设用地批复。第二种,有偿取得土地使用权,提交土地使用权的出让合同和转让合同。第三种,在原有土地范围内,实施拆迁,提交原土地使用证件,没有土地使用证件的,提交用地范围的房屋所有权证,开发商是否必须取得国有土地使用证,由相关行政机关依法判定

  网友问:我在我所在的城市有两间属于拆迁范畴的房屋,一间由我和我的母亲一起住,一间由我祖母住,两间都是以我母亲的名字为房主,但是我祖母有自己的户口,前几年拆迁,我祖母不知什么原因,向拆迁工作人员他现在的居住的房屋为争议房屋,现在我们谁都不能拿到拆迁补偿费,此种情况我们该如何解决,我们是否有权全额拿到补偿费,如果不能,那么我们最低可以拿到多少补偿费?

  王建文:请你先了解一下你祖母所提的争议的具体内容是什么,如果存在了这种争议,作为家庭可以协商解决,然后向拆迁单位说明情况,解除冻结。如果确实争议无法协商解决,你们一般情况下只能通过向法院提起诉讼的方式来先解决争议,再根据判决结果来确定拆迁补偿费的分配。需要说明的是有两点,第一,你们的纠纷是不能申请房屋拆迁管理部门中裁决的,因为根据国务院的城市房屋拆迁管理条例,只有拆迁人与被拆迁人或者拆迁人与被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议,方可向房屋管理部门申请仲裁。第二点,在诉讼期间,拆迁一般会继续进行,但是拆迁人就被拆迁的房屋有关事项,向公证机关办理有关保存手续。

  网友问:我准备购买一套商品房,在交纳的订金后,在查询过程中,发现该房已经抵押给银行,同时该楼盘出售率不足四成,请问这样的房子发展商卖给我们算不算违法,如果他们在我们买后,将抵押赎出,这样购买的房间是否很?因为发展商很难提供房产证。

  李庆保:首先这位网友提的问题我认为买这样的楼房风险非常大,根据我们国家合同法,人将交付标的物,第三人不得向买售人有义务,第三人对买卖的标的物享有,人不承担本法上述的义务,当事人行使,履行义务,应当遵循诚实信用原则。如果在发展商没有如实向你提供真实的情况,隐瞒事实,而你事后才知道你所购买的房屋已经设定了抵押权,那么发展商的行为就是违法行为,你可以要求解除合同,返还订金,及赔偿损失。

  网友真假问:我看中一个期房,并交了五万元的订金,并选择一次性付款,当和售楼中心签定合同时候,等我把字签好了,他们并没有在签字,他们说要等这些合同全部签完才拿去备案,缴款合同过期交钱就属于违约,我该怎么办?

  李庆保:我这位网友及时与房产公司联系,以取得合同进行验证,对方是否盖章,请进一步验证房产公司的相关资质,以确定是否进一步付款,或者采取相应的措施。

  网友问:我想问一下,一,划拨土地上的房子重新评估价值会有大的变化吗?二,集资房是母亲名下,母亲单位的房,属于父母共同财产,99年拆迁的旧房,2000年我们回迁这套房,属于共同财产吗?

  王建文:我觉得第一个问题比较笼统,要视具体情况才能分析,总体上讲,因为土地取得方式不同,土地有两种方式,划拨和出让,它会对房屋的评估价值产生影响,但是这个不会影响房屋评估,但是它并不是影响房屋评估价值的唯一因素,也就是说房屋本身的状况也会对房屋的重新评估产生很大的影响。第二个问题,你母亲分得集资房属于你父母的共同财产,但是在你母亲98年去世以后,根据继承法,你母亲所拥有的房产份额你和你父同所有。

  网友问:拆迁安置的方式包括货币和产权置换,是不是可以同时适用?

  李庆保:这个问题我首先回答是不可以同时适用,根据城市房屋管理条例第23条,除本条例第25条第2款第27条第2款,被拆迁人可以选择拆迁补偿方式,拆迁补偿的方式可以实行货币补偿,也可以实屋产权调换被拆迁人可以选择拆迁补偿方式,因此不可以同时适用。实屋产权调换的,拆迁人与被拆迁人计算被拆迁房屋的补偿金额和交换房屋价格。

  网友问:我家2001年在自己的地皮上盖了新房,并且已装修。今年我家遇到了拆迁,的拆迁补偿中没有考虑装修的问题,经过多次询问,拆迁人答复装修是一分钱都不考虑补偿的,如果这样说来,我们家的损失太大了,不知道该如何是好?

  王建文:拆迁房屋的评估有多种评估方式,比如市场比较法、成本估价法,假设开发法、收益法等等,你需要先了解一下有关拆迁单位评估采用的方式,一般情况下,房屋装修是一个房屋价格评估因素考虑的,关于装修这部分补偿,一般由拆迁人与被拆迁人协商处理,这个协商如果不成,也是可以进行评估。如果你对评估价格有,可以委托评估机构进行重新评估,评估结果与原评估结果如果不一致,由双方协商认定,并按认定的结果来补偿,如果双方达不成协商,可以对评估报告进行复核,并按复核的结果进行补偿。

  网友问:我县实施城市规划,需拆迁我家住房,县国土局负责拆迁补偿安置工作。我们这儿原为蔬菜农场,年国家征用我们土地,全队人口当年就转为非农业人口,且集体土地使用权证就已换成国有土地使用权证。今年我们这里搞拆迁,国土局却用征用集体土地安置补偿的文件对我们余户拆迁户进行补偿安置,他们这样做违法吗?

  李庆保:这种情形应该属于违法,国家集体,如果相同的法律进行重新补偿的,已经颁布了国有土地使用证,即为国有土地,应按关法律予以拆迁。

  网友小状元问:房屋拆迁补偿安置是否有拆迁级差费一说,如果有,这笔费用应该由拆迁户负担,还是应由拆迁人负担?

  王建文:我不清楚你所说的拆迁级差费的具体概念、含义,根据拆迁管理条例的,被拆迁房屋补偿的金额会根据房屋的区位、用途、建筑面积等因素加以综合考虑,但是就房屋拆迁补偿而言,除非法的情形,原则上不会由拆迁户承担任何费用。

  网友问:在拆迁人与被拆迁户达不成协议的时候,拆迁办下达了裁决,三个月拆迁办又撤销了裁决,我可否对拆迁办的裁决所造成的损失而起诉?

  李庆保:我认为可以起诉,行政机关的裁决作为具体行政行为,在裁决期间,直接影响相对人的,因此可以就其所造成的损失提起行政诉讼。

  网友问:我现在想买房,公积金额度可到40万元,但我的贷款额为50万,但是有些楼盘不能作组合,只能做贴息,这样当然比组合不合算了,我能自己去办理组合贷款吗?

  王建文:我想有这么几个细节,第一,不知道你所在的城市是哪个城市,因为根据市的,公积金的最高额度应该是30万,不会达到40万元的额度,这是第一点。第二,你提出贷款的数字总额是50万,有些楼盘不能办理组合贷款,只能办贴息贷款,这种情况下,应当说你只能是选择那些对楼盘要求不是很严格的银行去合作,因为据我所知,大多数项目都是由银行和开发商先签订合作协议才能办理贷款义务。目前,你要想自己办理组合贷款,只能找民生银行来开展这样的业务,据我所知,民生银行对公积金贷款又有一定的,所以你现在这个问题还是比较麻烦的问题。

  贫者问:现在全国到处个人私建房屋比较多,高院解释不适用,如何调整?

  王建文:这个问题怎么调整,私人私建房屋,这里面有两个概念,跟统计有关系,如果这个统计如果属于国有土地,这个属于比较典型的违章建设,对于违章建设,国务院都有明确。跟个人建房这个问题,从法律意义上讲都是有相应的法律法规和部门规章调整,并不是以高院的司释来调整这些纠纷,我想具体情况要根据具体问题来解决。

  网友长发问:对于发展商在合同中约定,地下室部分的收益权归发展商,这种约定是不是无效的?

  王建文:我觉得首先你要确认两点,第一,地下室是不是一个可售的面积,它属不属于可销售的范围内,因为很多房屋的地下室是不能销售的。第二,不管能不能销售,地下室总会有一个大产权,在分户转让之前,他的产权应该在开发商名下的,这种情况下就要看你和开发商之间的合同是怎么约定的,可能你这个问题要具体情况要具体分析,要看是什么样的地下室。

  网友问:开发商的楼书算不算售楼的广告?

  王建文:开发商的楼书严格讲应该算作宣传资料,根据中华人民国合同法和最高关于买卖合同纠纷司释,它对售楼广告的效力都作了相应的,比如说它楼书和宣传资料要明确的,相当于他有明确的要约和要约承诺的内容,他就视为合同的一部分,就有约束力。我举一个简单例子,如果开发商在楼书里用形容方式来描述他的楼盘项目,严格意义上讲,是不能构成约束力,它只能属于宣传资料,如果楼书当中明确有大量的数字,我的楼房有多少多少平方米,我的小区里有多少配套设施,这些内容就已经不再是一个邀约邀请,只属于一个要约。

  网友白雪问:被拆迁人认为补偿款无法买到合适的房子,不愿意拆迁怎么办?

  王建文:你提到这个问题,被拆迁人和补偿款无法买到合适的房子,是目前拆迁纠纷当中普遍存在的问题,因为它的原因是有很多的,其中一个重要的原因,是因为我们国家从计划经济到市场经济过度,也只有二十年,事实上形成了一个历史欠帐比较多。过去我们国家城镇居民的居住的房屋的质量到面积都常小的,形成了一种历史欠帐。到现在虽然在不断地调整拆迁补偿的价格,比如考虑到价格地价因素,由于不少被拆迁人的房屋面积过小,像平方只有几十平方米,单价很高,总的来说,现在市场价格又比较高,这两者之间形成一个矛盾。

  王建文:举一个例子,有一些城区的拆迁费用补偿额已经达到了八千甚至千的价位上了,可是被拆迁的平方只有十几平方米,所以拿到的拆迁补偿款总额对于在购买其他房屋还是有一定的困难。这个问题是一个综合性的问题,一方面现在正在加大力度建设经济适用房,廉租房等等中低档的房屋,进一步扩大安置方式。

  王建文:第二点,像市和全国各地的都曾经颁布了一些关于拆迁当中双困家庭的特殊安置办法,针对这些特殊人群提出了一些特殊办法,希望大家有一个全面的看法。你提到不愿意拆迁,这个问题涉及到一个执法问题,如果拆迁行为已经经过法律的程序,是一个行为,你仅仅因为自身认为补偿款无法买到自己的房子,也就是说这跟你的预期值有关系,你的预计值可能比较高,你拆迁,有可能出现诉讼、强制拆迁的可能性,希望你在这里面有一个平和的心态和一个的考虑,综合评价这个事情。

  网友司机问:现在小区停车场的收益是由小区物业所有还是由业主所有?

  王建文:我理解你所说的小区停车场的收益,应该包括两个部分,一个是地面停车,还有一个地下停车,根据现在的,地下车库可以作为的建筑面积之外销售的,可以办理房屋产权证的。这个情况就稍微复杂一些,如果地下车位销售给业主以后,他的收益权当然归业主所有。如果是地面停车场来看,这个情况就稍微复杂一些,因为根据建设部的有关,地面停车场现在的收费标准是统一的,大概一个月都是150块钱,这里面有一个收益权,目前150元的月收费还有相当一大部分是管理费,也就是这个小区的物业公司提供物业保安的管理费用,这部分应当作为提供物业服务的公司,应该作为劳动报酬来收取的,至于停车场有一个收益问题,从上讲,如果存在收益的话,是应当作为业主共有的土地由业主共有的,在实际操作当中如何确认这个权益,可能还有待进一步操作。据我所知,像的华远房地产正在做一些有关的尝试,也被建设部等等部门充分肯定,下一步有待于相应的法律法规来配套。

  网友问:小区的物业公司没有经过业主委员会确认,能更换吗?

  王建文:国务院颁布的物业管理条例到目前已经正式生效了,小区的物业管理公司应该分成两个层面上,因为小区物业管理本身分为前期管理和后期管理两块,前期是开发商销售房屋以后,业主纷纷入住,业务大会还尚未成立以前这个阶段,物业公司一般都是由开发公司来指定的,与开发商签定前期委托合同。这里面有一个问题,在业主委员会成立以后,前面的物业公司怎么处理,我看你的具体问题,小区的物业公司没有经过业主委员会确认,我想这里面存在两种可能性,第一种可能性,前面是开发商指定的前期物业管理公司,针对这种情况,在业主委员会成立以后,应当由业主委员会对前任的合同进行确认。

  主持人张亚(法制日副总编):谢谢两位嘉宾太阳城今天回答大家的问题,由于时间的关系,今天我们的问题就解答到这里,现在看看两位嘉宾太阳城对我们的网友还有一些什么?

  王建文:我给广大网友提一个个人寄语,随着人们生活水平的不断改善,拆迁问题、购房问题成为广大百姓和网友特别关心的一个问题,我觉得除了在要求部门、行政部门依国、执政为民的基础上,希望广大业主在广大购房人和网友处理房产纠纷当中也能够充分意识到法律在这当中的作用,希望广大网友、业主在处理房产纠纷、拆迁纠纷的时候,能够更多依靠法律这个手段来有效自己的权益,不要采取过多的过激行为,我认为很多业主或者拆迁户的过激行为从情理上讲有他的合,他确实情有可原,这种行为有可能国家的法律,导致这个问题更加复杂。第二,这种过激行为并不一定能够解决相应的纠纷,所以希望大家还是能够通过法律渠道,包括我们其他的有效渠道,通过其他的渠道来解决相应的纠纷,来更处理房产买卖、房产当中的纠纷问题。

  李庆保:今天非常感谢法制日和中国普法网给我们两位太阳城与各位网友就目前老百姓普遍关心的住房、拆迁问题的探讨,今后如果有什么问题,也请与我们法制日和中国普法网或者与建元太阳城事务所的太阳城直接交流,再次感谢法制日和中国普法网及各位领导给我们提供这么好的机会。

  主持人张亚(法制日副总编):谢谢两位嘉宾对各位网友提出这些寄语,时间是有限的,而实践当中的问题是大量的,时间所限,我们不能对网友提出的所有问题进行解答,但是我们会将网友提出的问题进行整理,由太阳城在本次活动结束后予以解答。今天网友提出十分活跃,也说明网友对此类法律问题的关注,今后全国普还将采取类似形式,开展多种形式的在线咨询活动,为网民提供服务。最后,感谢各位网友的积极参与,同时也感谢市建元太阳城事务所的两位太阳城的参与,今天我们网上的论坛的活动就到此结束,谢谢大家!

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